Росреестр разъясняет

Риски для покупателей недвижимости при наличии в выписке из ЕГРН…

Риски для покупателей недвижимости при наличии в выписке из ЕГРН отметки об отсутствии согласия третьего лица
Сделка, совершенная без согласия третьего лица, предоставление которого предусмотрено положениями действующего законодательства, является оспоримой и по заявлению заинтересованного лица может быть признана судом недействительной. Самый распространенный случай: сделка, заключенная в отсутствие согласия другого супруга. Специалисты Управления Росреестра по Пермскому краю советуют покупателям перед приобретением объекта недвижимости обратить внимание на наличие в выписке из Единого государственного реестра прав (ЕГРН) отметки об осуществлении государственной регистрации сделки или права, возникшего на основании сделки, совершенной без согласия третьих лиц.
С 01.01.2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), предусматривающий новый порядок осуществления государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости.
Новеллой данного закона в частности является отсутствие необходимости предоставления на государственную регистрацию прав согласия третьего лица, если это не влечет ничтожность сделки.
Статьей 26 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора.
Среди данных оснований п. 13 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации предусмотрено приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.
При этом институт недействительности сделок в гражданском законодательстве предусматривает понятия ничтожной и оспоримой сделок.
Сделка, недействительная по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом является оспоримой. Сделка, недействительная независимо от такого признания, является ничтожной.
Примеры оспоримых сделок можно привести в частности из Семейного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, Закона об ипотеке.
Так, из п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ следует, что сделка, заключенная в отсутствие согласия другого супруга, является оспоримой.
Согласно п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
В силу п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
При осуществлении государственной регистрации прав до 01.01.2017 регистрирующим органом проверялось наличие согласия третьего лица, предоставление которого предусмотрено положениями действующего законодательства и в случае его непредоставления (отсутствии информации о даче согласия) в регистрирующий орган государственная регистрация прав приостанавливалась. Новым законом о регистрации, вступившим в силу с 01.01.2017, проверка наличия согласия третьего лица (в случае если это не влечет ничтожность сделки) не предусмотрена.
Соответственно, регистрация прав проводится в отсутствие указанного согласия с внесением в ЕГРН соответствующей отметки об осуществлении государственной регистрации сделки или права, возникшего на основании сделки, совершенной без согласия третьих лиц. Вместе с тем, при приеме документов на государственную регистрацию прав регистрирующий орган в целях защиты прав и законных интересов сторон сделки предупреждает заявителей о последствиях непредоставления согласия третьего лица (необходимости внесения соответствующей отметки в ЕГРН с указанием на то, что данная информация будет отражаться в выдаваемых регистрирующим органом выписках из ЕГРН.